借金ナシ副業大家きりたろう

副業で現金を増やして不動産を全額現金一括買い

ボロ物件の入居者募集について考えてみた 団地物件の広告費3倍に

不動産

募集中の団地物件

私が再生した団地物件についてはこちらを御覧ください。

150万円で購入、76万円で修繕、エレベーターなしの5F築古団地区分物件です。

購入費が爆安なので、地域最安値の賃料でも十分良いのですが、利回りを少しでも高くしたいという浅はかな自分と毎日格闘ですw

現在は地域最安値ではなく、この団地物件の中での最安値、相場から見れば結構安いかなってくらいの賃料設定で募集をしてはや1.5ヶ月。

問い合わせはちらほらあったもののここ2週間くらいはぱたっとなくなってしまい賃貸物件の中で輝きを放てていない雰囲気にw

かなり栄えている市の、下降トレンドエリアなので人自体は少ないでしょう。

栄えている市なので下降トレンドエリアだろうが住所がその市内であれば生活保護受給者の賃料は栄えているエリアと等しく同額なので、結構良いのでは、と思って購入したけどやはり人の流れが少ないのでしょうね

しかしここでくじけないのがボロ物件大家。

下降トレンドのエリアのボロ物件客付けは既に茨城県内で経験済みw

ボロ物件の客付けで必要な要素を考えてみた。

①運はないと思いこむ

ボロ物件でも新たな物件として掲載されると問い合わせが多少来る。

写真はキレイだったりするので内見も入る。

でもろくにリフォームしているわけでもないので実際には大半が入居しない。

運が良ければ入居も決まるかも知れないが、そんなものを期待してはいけない。

②客付けの時間はかかる、ただし一度入居すれば長い

3年間大家をやっていて、私の物件は未だ退去がない。

地域最安値もしくはそれに近い金額なので、出ていこうにもなかなか同じような条件の物件がないので退去しづらいのではないかと思う。

あとはそもそもかなりの安値物件なので、よほどの事情がない限り引っ越しにも金がかかるので出ていかないんだろうと思う。

そのかわり一定の時間がかかることは財務的に耐えることは見越しておかなくてはならない。

③賃料は圧倒的安さにすれば決まる

過去もそうだったが欲を捨てて地域最安値にすると安値を求めている入居者がどこからともなく問い合わせてくる。

ただ、家賃の値下げは売却時にも不利になってくるので、いきなり地域最安値にすることはない。

相場より安い価格からスタートして、徐々に下げていく。

問い合わせ数や、どんな検討をして入居しない判断をしたのか、などの情報はこまめに不動産屋に聞く。

そうすることで、そのエリアの市場のニーズが把握できてくる。

すると、同じエリアで買うことを考えるのにも役立つし、退去されてまたその物件の客付けをするときにも賃料設定に役に立つ情報が集まっている。

広告費3倍に

というわけで私が募集している団地物件では、徐々に値下げをしていこうか?と思っていたところではあったのですが。

値下げ以外にも、市場のニーズや客付けについてのノウハウというか、経験値をためる方法があるのではないか?と思い考えたところ、不動産業者にわたす広告費を増やすということをやっている大家さんたちを見かけたことがあるのを思い出しました。

確かに、広告費を増やせば一時的な出費は増えるものの、それもあくまで入居者が決まったら発生する費用

それならば許容できるし、何よりそれで不動産業者がやる気を出して、賃料を地域最安値まで下げずに決まれば、不動産の売却時にレントロールを見せれば高めに売れる可能性が高まる!

素敵!

というわけで実は今までやったことないので初めての試みですが広告費を増やしてみました。

不動産業者のやる気を引き出すために元々2ヶ月分にはしていたので、3ヶ月分です!

これで1ヶ月くらいは様子を見ようかなと。

それでも出費は増えるので心の中では悟空の「カラダもってくれよっ!界王拳3倍だ!!!」って気持ちですw

Tagged , , , ,

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です