ありのままの事実を書き記しておこうと思い書き始めてますがタイトルが悲しすぎるｗまあしかし残念ながら全部実体験ですｗ
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該当物件
オーナーチェンジ物件は内部を見れないので基本的にスルーなのですが、実は以下の条件で売りに出ていたので買ってみた物件があります。
- 物件価格350万円
- RCマンション区分
- 平成2年築（若い！）
- 家賃5.5万円
- 売り主様はサブリース契約で家賃3.5万円を受け取り中
- サブリース解約料は売り主様負担
- サブリース解約して購入すれば家賃5.5万円を毎月GET
- オフィス利用可物件
- 周辺にはショッピングモールやオフィスが立ち並ぶ高立地
ということで、当時は初めての物件を買ってから1年以上も経ち順調に運営できていたこともありこれなら買っても運営できそうだと思い購入！
ローンで買おうとしていた人がいたそうなのですが全額現金で即買うということでワタクシが優先されました。
ただ、そのときのワタクシは「やはり現金最強！」と甘いことだけを考えていて、初めてのオーナーチェンジでこのあと半年以上も苦しめられることなど知る由もありませんでした・・・
対応策一覧の時系列
【2018年5月19日】
決済完了
なお、7月分までの家賃をいただく。（よってワタクシが入居者から回収しないといけないのは8月の家賃から。）
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【2018年5月下旬】
売買仲介不動産業者より、入居者宛てに「所有者変更通知」を書面にて郵送
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【2018年6月・7月】
既にこの二ヶ月分の家賃は受け取っているので8月分（7月下旬に振込）が来るかどうか不安な状態
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【2018年7月末日】
振込が無い。
遅れているだけかもしれないので一応数日待ってみることに。
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【2018年8月23日】
結構待ったが振込なし。
電話するも出ないのでSMSで家賃の支払いをするよう連絡。
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【2018年8月31日】
「今までどおり銀行引き落としでお願いします」とだけSMSで返事あり。
銀行引き落としは個人ではできないと思い不動産業者に管理依頼することに決める。
この物件のエリアで客付けが強そうな業者に相談したい旨を伝える。
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【2018年9月8日】
不動産業者と会議の予定だったが、業者側の予定が長引きリスケに。
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【2018年9月中旬】
予定調整するもなかなかスケジュール合わず9月29日に電話会議をすることに。
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【2018年9月29日】
不動産業者と電話会議。
この業者ルールで保証会社に入っていない入居者は対応できないということが発覚。
なお、今回の入居者は保証会社には入っておらず連帯保証人がいる形式なのでこの業者では受けてもらえなさそう。
入居者の今までの対応状況からして保証会社に入れるのは難しそう。という板挟み。
そこで知ってる別の客付け不動産業者に連絡。
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【2018年10月6日】
必要書類のやり取りが完了。
この不動産業者から家賃回収及び銀行引き落とし手続きを入居者に対して実施することが決定。
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【2018年10月14日】
依頼した不動産業者より封書にて滞納分の家賃振込み案内と銀行引き落としの記入書類を送付。
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【2018年10月21日】
入居者が不動産業者からの連絡に応じ、要望が届く。
・自分で振り込むのはわずらわしい
おいおいｗ
4ヶ月以上も滞納してなんなんだーｗ
どうやら、「所有者がかわったのは俺の責任じゃないのになんで俺が手続きしないといけないんだ！俺は忙しいんだ！」と言っていたそうですｗ
オーナーチェンジのときにはこうゆう入居者を覚悟しないといけないのですねｗ
なお、この辺の手続きが必要なことについては不動産業者から話してもらいましたｗ
そして必要書類を業者から送付。
あとは記入された書類の返送と、滞納分の振込を待つのみです。
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【2018年11月19日】
待てども待てども書類の返送もなく滞納分の振込もなし。
締切を明確に伝えるかと思い、11月末日までに払うよう伝えてもらいました。
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【2018年11月30日】
約束の期限になっても書類の返送もなく滞納分の振込もなし。
さらにはなんと不動産業者からの電話をしても一切無視をされるという連絡が。
駄目だ・・・
金の約束守れないとか闇金ウシジマくんの世界観かよ！と思いながらも頭を抱えます。
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【2018年12月1日】
不動産業者からも連絡がつかないということなのでワタクシから入居者へメール。
必ず不動産業者に12月2日までに連絡しないと連帯保証人に連絡します。と伝えました。
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【2018年12月3日】
なんの連絡もなしに書類の返送だけアリ。
ひとまず安心したものの、この時点で既に12月！
滞納分＋翌月として8月〜1月分（半年分！）をまとめて振込するよう不動産業者から通達してもらいました。
そしてこの金額については12月末日までに払うということで入居者と約束を取り付けました。
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【2018年1月13日】
未だ振込なし。
12月末日までという約束が破られてしまいました。
まあ今までの経緯からなんとなく察してましたけどねｗ
もう連絡のつかない入居者への接触は諦めて不動産業者から連帯保証人に請求することにしました。
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【2018年1月20日】
不動産業者から連帯保証人へ請求を送付。
支払われない場合は法的措置も取らせていただきますとの一文も添えてくれたそうです。
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【2018年1月28日】
ついに滞納分の入金を確認。
いやあ・・・
長く長く辛い闘いでした・・・
何度夜逃げかと思ったことか・・・
ちなみにそれから2018年8月現在まで、この入居者は引き続き住んでいただいており、銀行引き落としにて今は問題なく運営できています。
今はこの人に長く住んでほしいですね。
今回の教訓
オーナーチェンジ物件の入居者対応は家賃回収、引き落とし手続き完了まで絶対油断しないこと。
当たり前な話で恥ずかしいですが、自分でつけたお客さんじゃないのでどんな人かも全くわかりませんしね・・・
特にワタクシはサラリーマンで、副業大家なので平日の仕事の忙しい時などは特に連絡や対応が遅れてしまうこともありました。
大事な大金で購入している資産の運用ですから、どんなに忙しくてもこまめに対応すべきだということを肝に銘じました。
当時は毎日ひやひやしてましたが、こうして大家としての経験値を積めたので良かったかなと今では思っていますｗ
滞納された大家さんの経験記事も沢山読みましたが、裁判に踏み切った人や、夜逃げされた人も多くいることを考えると、まだ幸いな方だったのかなとも思います。
一つ一つ試練を乗り越えてたくましい大家になりたいものです。