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融資が引き締め傾向!今後の不動産市場への影響は?

不動産

融資は引き締め傾向に

知り合いの不動産屋によると、大炎上中のかぼちゃの馬車の問題の影響で、融資が厳しくなり始めているとの情報が入った。
連日ニュースになっているのでご存じの方も多いと思うが、かぼちゃの馬車問題について以下の記事が分かりやすかった。


では、融資が引き締められると何が起こるのだろうか?
考察してみる。

前回の引き締め時は?

過去、引き締めがあったときはどうだったろうか?
平成のバブル崩壊、リーマンショックだろうか。

平成のバブル崩壊時は、総量規制が敷かれ、過去最大級に不動産市場がダメージを受けたものだと思われる。

リーマンショックについては、その前と後で物件を購入したこの方の記事がわかりやすい。

要するに、平成のバブル崩壊時は大惨事だったようなので不動産は暴落。
リーマンショックのときは平成のバブルほどのダメージではなく、まあ、良い物件を選んでいればダメージは軽い、といった印象だ。

今回の引き締めではどうなるか?

平成のバブルを経験している金融庁があれほどの失態を繰り返すとは思えないが、かぼちゃの馬車問題はかなり悪質でスルガ銀行もどうなるか分からない。
従って今後はリーマンショック程度の引き締めは覚悟しておいていいのではないかと思う。
当然、融資が引き締められるということは融資を受ける前提の買い手が減るということだ。
それはすなわち需要と供給の経済減速で考えれば需要が減るということなので不動産価格は下がるということになる。
実際、リーマンショックのときも平成バブル崩壊時にも不動産価格は下がっているようだ。
ただ、「だから不動産はオワコン!」と決めきってしまうのはちょっと思考停止が早いのではないかと思う。
大家をやってみてわかったことだが、不動産にも種類がある。

融資を前提にした買い手、というのは融資を利用するということなので当然価格の高い物件を対象としている。
最低でも1000万円は超えていることが多いと思う。
すると、多くは都内の物件や新築、築浅の物件となる。
つまり、そもそもローンがつかないような耐用年数も過ぎた築30年以上の田舎に建つ木造住宅なんかはほとんど影響がないんじゃないか?と思う。
ワタクシもそうだが、そういった物件はローンがおりないので現金で買う。
それに、そういった物件に入居する人たちは生活保護受給者だったりするわけだが、むしろこれは不景気のときのほうが多そうだ。
つまり激安ボロ物件は不景気のときこそ真価を発揮すると思われる
家賃は上げられないが、客付けは楽になるかもしれない。

そう考えると、いまはローンを利用せずに現金でボロ物件を買い進めるのが安全策かと思う。
なお、こういったボロ物件は当然オリンピックの影響も皆無で、ワタクシの保有物件も全く値上がりしていないどころか固定資産評価額は値下がりしている。
しばらくは現金買いでボロ物件を集め、もし融資の本格的な引き締めや不動産価格の暴落があればそのときには見せ金と保有不動産を積んでローンを引っ張って都心の物件を買い占めることにチャレンジしたいと思う。

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