実際に借金ナシで大家業をしていて感じた、この手法のメリット・デメリットをまとめてみたい。
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メリット
- 最悪の事態が起きても自分の払ったお金以上の損は無い
- 金利やローンの手数料といったコストを抑えられる
- ローン前提の人より早く買い付けが成立する
- 急いでる売り主様には「現金ですぐ買う」ことを条件に値下げを要求できる
- 身の丈にあった物件を選ぶことになる
- 夜も安心して眠れる
- 銀行が融資をおろしてくれないようなボロ物件も買える
- ローンの返済がないので最悪は家賃を下げて募集すればなんとか運営できる
- 不動産取得税、固定資産税が安い
いくつか詳細に書いておこう。
ローン前提の人より早く買い付けが成立する
不動産情報サイトに掲載されたときに明らかに美味しい条件だと買い付けが殺到する。
ローン前提の人はその物件でローンがおりることの確認を銀行に取らなくてはいけないそうだ。
実際にワタクシが購入した千葉県内の360万円の区分マンションはワタクシより先に買いたいと言っていた人が銀行に確認中だったので、
現金で即買うということでワタクシが買えることになった。
このときは現金を持っている強みを感じた。
銀行が融資をおろしてくれないようなボロ物件も買える
銀行は最悪のことが起きた時のために不動産の「担保価値」を見る。
従って、再建築不可の土地や、耐用年数を過ぎたようなボロボロの物件はローンの対象とならないことが多い。
しかし、「担保価値」というのは「収益性」とイコールではない。
再建築不可の物件でも、借り手がいれば家賃収入による運営はできるし、リフォームで再生することだって可能だ。
銀行に依存していると選択肢が狭まってしまう。
不動産取得税、固定資産税が安い
「固定資産評価額」も「収益性」とイコールではない。
ワタクシはなるべく狭くて築年数20年以上を経過した木造住宅に旨味を感じる。
木造建築物は20年ちょっとと耐用年数がやたら短い。
実際には築40年でも50年でも人は普通に住んでいる。
ワタクシは実際にRCと木造の両方を持っているがやはり運営してみて木造のほうが儲かっていると感じる。
デメリット
- 自分が用意できる現金以上の物件は買えない
- 物件を増やすスピードが遅い
- 築古ボロ物件ばかりになる
- 必然、家賃も低価格になる
- 修理するところが多々出てくる
- 客付けは気合と知恵が必要
- 詐欺みたいな信じられない物件に出くわす
- 売買時に不動産屋のやる気が低い
- 安い理由に納得できるまで不安が残る
物件を増やすスピードが遅い
現金買いのスタンスを貫くということは、以下のサイクルで不動産を増やしていくことになる。
お金をためる→買う→お金をためる→買う→（ループ）
しかし、借金を利用すれば仮にある程度頭金を用意したとしても
お金を少しためる→買う→買う→買う
といったことが可能になる。
実際にワタクシは2年半で3軒購入しているが、知り合いの大家は1年で60世帯ほど一気に購入してしまった。
築古ボロ物件ばかりになる
現金で買えるような物件（数百万円）はやはり安いだけありボロいものが多い。
バランス釜、駐車場ナシ、フローリングではなく和室ばかり、階段が急といった歴史を感じる建築物ばかりだ。
また、経験上空き家期間の長い家も多かった。
こういった物件をどのように再生し、どんな人に貸すのか、明確にイメージをつけられなければ買ってからの苦労は果てしないと思う。
売買時に不動産屋のやる気が低い
細かいケチのように見えるかもしれないが、これが案外ハードルでもある。
不動産屋は売買の価格に対して定められた割合を手数料として受け取る。
内見、契約、引き渡し、といった業務は高級物件でもボロ物件でも大して変わらないのに、売買成立時の手数料収入は全く異なる。
気持ちは分からなくもないが、問い合わせも返事が無い、指値をしても売り主様に伝えない、といったことは割とよくある。
社会人としてどうなのか？と思うこともあるが、もうこれについては考えても仕方がないと思って鋼の精神で買えるまで数を打つしかない。
借金はしたほうがいいのか？
以上のように、メリット・デメリットどちらもあげてきた。
結論として不動産投資に借金は必要か？ということだが、これは人による、と思う。
以下のような要素に当てはまる人はワタクシのように現金買いが合っていると考える。
- ハイリスクなことはしたくない
- 不動産投資初心者（非不動産業界就業者）
- コツコツ堅実派
- めんどくさいこと（修理など）の対応が嫌ではない
一方以下のタイプは借金をして不動産を買い進めたほうが良いと思う。
- リスク選好型
- 不動産投資に詳しい
- 現金を沢山持っている（見せ金で借金を引っ張れる）
ワタクシも今のまま現金で不動産を買い進めたら一度くらいは借金をした物件を買ってみてもいいのかな？とは思っている。
ただ、欲を出しても良いことはなさそうなので一気にあがろうとせず、最大でも1000万円くらいの戸建てを買う程度にしたいと考えている。