借金ナシ副業大家きりたろう

副業で現金を増やして不動産を全額現金一括買い

150万円の区分マンションを内見して購入することに決定

不動産

物件概要

GWに発見した爆安物件。掲載されていた概要は以下の通り。
場所:千葉県船橋市
築年数:45年
駅徒歩:20分
価格:150万円
面積:51平米
構造:RC5階建て/5階部分
間取り:3K
その他:エレベーター無し
管理費:2700円/月
修繕積立金:7200円

業者からの情報

売主様は既に高齢者施設に入居済み。
10年以上空き家になっていた。
維持費もかかるため資産整理として売却に。
固定資産評価額は150万円。
2005年に大規模修繕実施。

現地周辺不動産屋で得た情報

駅からの徒歩道では急な坂があった。これは残念だが坂のないルートもあるみたいだ。

当該物件について現地の最寄り駅付近の不動産業者にヒアリング。
圧倒的に生活保護受給者の方の需要があるという。
金額はこのとおり。

はじめは5.2万円で募集してみて、駄目そうなら4.3万円で募集というのが良いと思った。

内見で得た情報

おそらく持ち主だった方はほとんど住んでいた形跡がなかった。
そのため、畳もきれいで内壁もそのまま貸しに出せる状態だった。
エアコンは動かない気がするが一部屋だけ残っていた。

窓は一箇所洗面台の近くのところが開かなくなっていた。ここはサッシ屋さんに頼んで部品交換だろう。

障子は破れていたがこれは賃借人が入れ替わるたびに張り替えたりしなくてはいけなさそうなので撤去することにした。

キッチンの水道は錆びているがこれはクリーニングで十分だ。

ボロボロのコンロは賃借人が自分で用意するのが普通なので撤去。

換気扇はこれくらい汚れていると掃除するよりも新しいものに替えちゃったほうが安いので交換。

現地周辺は団地のように同様の建物が立ち並んでいる。まあまあ空き家も見られた。

ゴムが駄目になっているのでこれもサッシ屋さんに依頼予定。

他に、写真には撮っていないが風呂。
これは10年以上空き家ということでそのまま使えるかわからないのでひとまず決済あとにすぐガス屋さんに来てもらい点火してみて判断。
そのまま使えればラッキー。使えなくても50万円あれば全とっかえできそうだ。

利回り計算

物件価格150万円、保険も含め諸経費だいたい30万円、修理で最大70万円くらいと想定すると仕入れ値は250万円。
一方、見込み家賃は生活保護受給者を想定し、ミニマムでも4.3万円。年収は51.6万円。
利回りは20%
ミニマムの利回りでこれくらいならばかなりの好条件だと思う。
また、建て替えも議論されている団地なので立ち退き料をもらうパターンのエグジットも期待したい。(あまり期待してはいけないが)
ということで買い付けを実施。
これから、契約、決済、修繕手配、客付けと忙しくなる。

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