借金ナシ副業大家きりたろう

副業で現金を増やして不動産を全額現金一括買い

要約「ベトナムの不動産投資アルティメットガイド」

不動産

ベトナムの不動産って確か現地人でなくても買えるように解禁されたという記憶があり。
日本でボロい不動産を現金買いしている手法が通じないかな?と思い現地人の方に聞いたところ以下のリンクが一番よく分かるというので読んでみた。

>>>Investing in Vietnam Property: The Ultimate Guide

とはいえ長すぎるし英語なので、日本語でポイントを(主観で)かいつまんで書き残しておきたいと思う。(書かないと忘れそうだし)

外国人が買うルール

2015年夏、外国人の不動産投資についての規制が緩和された。
なお、土地は政府からのリースとなる。これは現地人でも外国人でも同様のルール。
3ヶ月の旅行滞在、または居住VISAを保有している外国人であれば、50年間のリースで土地を政府から借りることができるようになった。
建物については1件のコンドミニアムのうち30%までの部屋の所有を上限とする。
1つの行政区について250世帯までの所有を上限とする。
なお、規制緩和前は居住VISAが無いと外国人は不動産を所有できなかった。

税金はいくら?

購入時には5%の付加価値税(Value Added Tax)、0.05%の登録料がかかる。
キャピタルゲインが出た場合には0.15%の課税。
家賃収入が出た場合には20%の課税。
なお、日本で言えば固定資産税のようなものが土地に対して0.03%-0.15%くらいかかるようだが、実際にこれを払ったことがあるという人はほとんど聞いたことがない。

ほとんど払ったことがない税金とは。。。笑

安全に買えるのか?

土地については政府がかなり細かく記録、計測しているのでよほどの田舎の土地でもない限り安全。
が、実際に情報を提供してくれるのは政府ではなく不動産業者なので評判はチェックしておくべし。
特に中古の場合は欠陥や損害について隠されることもしばしばあるのできちんとチェックすべし。

この辺は日本と同じようなものな気がする。

人気の投資エリア

ほとんどの投資家はまずホーチミン(サイゴン)かハノイを選ぶ。
その他の投資家はビーチエリアのダナンやNha Trangを選ぶ。

ホーチミンシティ

ベトナム最大の都市、ホーチミン。
19の地区と4の郊外地区で構成されている。
その中でも中心地はDistinct1〜Distinct3で、ビジネス街もここに位置している。
それぞれの特徴として、
Distinct1は金融街、オフィス街、買い物街を有する。不動産価格は高い。Bitexco Towerや川の近くに行くとやや安くなる。
Distinct2は急速な開発が進んでおり、高級住宅街を有する。街の中心地とは大きな橋で結ばれており地理的に近いため利便性も高い。
Distinct3は商業エリアから外れているものの、多くの高所得者層が住んでいる。飲食店が多いことも好まれる理由だ。バンコクのトンローに似ているという。Distinct1ほどではないがこのエリアも不動産価格は高い。
Distinct5&10は比較的小さな区画。買い食いできるややカジュアルなエリア。最高峰の大学や有名な寺院があり成長が期待できそうだ。

ハノイ

ホーチミンに次ぐ大きな都市。
ビジネスよりも政治的な中心地となっている。
ただ、大使館やスタートアップ、NGOは多くあるため多少のポテンシャルはある。
Tay Hoというエリアは政治エリートや海外からの大使が住んでおり最も成長が期待できるところだ。
Hoan Kiemは昔から住んでいる人が多くほとんど売り物件が無い。
Hai Ba Trungは不動産価格がそこまで高くないため急速に発展が進んでおり新しいカフェやレストランが沢山オープンしている。
Dong Daはハノイで最も混雑したエリア。

ダナン

観光地として非常に有名なエリア。
シェラトンやハイアットなどの高級海外ホテルなどが建ち並び、当然不動産価格も高い。

Nha Trang

ホーチミンから最も近いビーチリゾート。
車で8時間ほどなので別荘地としても人気がある。

ダナンよりは安そうだ。

不動産業者

現地人は仲介業者よりも友達や家族などを通して不動産を見つけることが多いため、ベトナムにはあまり不動産仲介業者はいない。

金で購入する

ベトナムではユニークなポイントとして不動産がしばしばベトナムドンではなく金で売買される。
インフレを経験したこともあり、金による売買が根付いた。

ベトナムの不動産に旨味はあるか?

GDPは成長しており都市化も進んでおり悪くはないが、東南アジアには他にもっと良い投資エリアがあると思われる。
マレーシアは外国人も土地を所有できるしVISAも取得できる。
タイならば安定した通貨のもと不動産を所有できる。
カンボジアは地球上で最も速く経済が発展している。
こういった国々に比べるとベトナムへの投資は旨味が薄れてしまうのでよく考えるべきだ。

以上、ざっと要約。

ワタクシもホーチミンには2回行ったことがあるが、確かに成長している市場らしく日本とは違う熱気を感じた。
インフレに伴い不動産価格は最早安くは無さそうなのでキャピタルゲインが狙えるか?と思ったが、どちらにしてもそもそも不動産仲介業の習慣が無いことなどから
英語でベトナムの不動産を探すことができない。

価格を見るまでにあきらめてしまってはいけないのでなんとか価格を見てみたいと思う。

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